KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN VERGİSEL AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

Yayın Tarihi: 01/02/2015

Yayınlanan Yer: Yaklaşım Dergisi, Şubat 2015, Sayı: 266

ÖZET

Batıda 19. yüzyıldan itibaren uygulama alanı bulan “kentsel dönüşüm”ün ülkemizde hukuki bir kavram olarak kullanılması oldukça yenidir. Özellikle bu kavrama ilişkin sürecin teşvik ve idaresini öngören 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”[1] ile afet riski altındaki alanlarla bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir[2]. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm kavramına ilişkin ayrıntılı açıklamalarda bulunulmuş olup, söz konusu Kanun ve bu Kanuna ilişkin Yönetmeliklerle diğer kanunlarda yer alan kentsel dönüşüme yönelik teşvikler vergisel açıdan değerlendirilmiştir.

Anahtar Kelimeler: Kentsel Dönüşüm, Afet, İmar, Vergi, Teşvik.

1.KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI

1.1.Kentsel Dönüşümün Tanımı:

Esasında kentsel dönüşüm kavramı, kentsel yenileme, yeniden canlandırma, sağlıklaştırma, soylulaştırma, koruma, yeniden geliştirme gibi birçok farklı kavramla ilişkilidir. Kentsel dönüşüm, yeniden geliştirme, yenileme, yeniden canlandırma, yeniden üretme kavramları, ABD ve İngiltere’de çok gelişmiş şehirlerin sürekli rahatsızlık veren kentsel sorunlarının çözümü için geliştirilen hükümet politikalarını ifade etmek için kullanılmaktadır[3]. Burada dikkat edilmesi gereken husus, söz konusu kavramların kentsel dönüşüm kavramıyla bire bir aynı anlamı taşımaktan veya kentsel dönüşüm yöntemlerini izah etmekten ziyade kentsel dönüşümün birer unsurları olarak nitelendirilmesi gerektiğidir[4].

Kentsel dönüşüm kavramı doktrinde çeşitli şekillerde tanımlanmıştır. Yasin’e göre kentsel dönüşüm, çok genel bir ifadeyle şehirleşmenin beraberinde getirdiği sorunların çözümüne yönelik yenileme ve geliştirme projeleridir[5]. Akkar’ın ifade ettiği şekilde kentsel dönüşüm, çökme ve bozulmaların görüldüğü kentsel alanların, ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünüdür[6]. Keleş’e göre ise kentsel dönüşüm kavramı, eskimiş kent kesimleriyle kaçak yapılardan oluşan gecekondu topluluklarının yenilenmesini anlatmak üzere kullanılmaktadır[7].

1.2. Kentsel Dönüşümün Amaçları:

Özellikle şehirleşmenin beraberinde getirdiği birçok sorun kentsel dönüşümün gerekliliğini ortaya koymaktadır. Nüfus artışı ile birlikte şehirlerde yaşayanların konut, altyapı gibi ihtiyaçlarının karşılanması gerekliliği, şehrin eskiyen kısımlarının yeniden düzenlenmesi veya değiştirilmesi, şehrin kültürel mirasının gelecek nesillere aktarılması, şehrin doğal, tarihi ve kültürel dokusunun korunması kentsel dönüşümün en önemli amaçlarındandır[8].

İlkme, kentsel dönüşümün beş temel amaca hizmet etmek üzere ortaya çıktığını belirtmiştir[9]:

  • Temelde toplumsal bozulmanın nedenlerinin araştırılarak, bunun ortadan kaldırılmasıyla kentsel alanların çöküntü hale gelmesini önlemektir.
  • Kent dokusunu oluşturan birçok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermektir.
  • Kentsel refah ve yaşam kalitesini arttırıcı başarılı bir ekonomik kalkınma modeli ortaya koymaktır.
  • Kentsel alanların en etkin biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejiler belirlemektir.
  • Toplumsal koşullar ve politik güçlerin ürünü olarak kentsel politikaların şekillendirmeye ihtiyacını karşılamak üzere sivil toplum örgütleri ve toplum farklı kesimlerinin planlamaya katılımını sağlamaktır.

Uygulamada “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da amaç; “Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” şeklinde ifade edilmektedir.

1.3. Kentsel Dönüşümün Türkiye’deki Gelişimi[10]:

Türkiye, İkinci Dünya Savaşı sonrasında, kırdan kente göç ile hızlı bir kentleşme yaşadığından, konut kıtlığı sorunu ortaya çıkmış ve bu gelişmeye paralel olarak kentlerin etrafında gecekondu alanları oluşmaya başlamıştır. Bu sorunların en yoğun olarak yaşandığı İstanbul’un, olması gerekenden daha büyük olduğu, aşırı ve sağlıksız bir yığılmanın yaşandığı söylemlerinin yoğunlaştığı yıllarda, 1956 yılından itibaren uygulanmaya başlanan ve halk arasında “Menderes İmarı” olarak bilinen projeler hayata geçirilmiştir.

Ülkemizde, kentleşme sürecine idarenin müdahalesi bakımından önemli gelişmeler, 1960 yılından sonra yaşanmıştır. Bu kapsamda, İstanbul’da Marmara Bölge Planlama Örgütü kurularak Doğu Marmara Bölge Planı hazırlanmaya başlanmış ve tüm ülke için hazırlanan Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda ilk kez kentleşme stratejileri saptanmıştır[11].

1980’li yıllarda, kooperatif ve kooperatif üst birliklerin örgütlenmeleri, Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) konut üretimi, yerel yönetim ve TOKİ işbirliği ile oluşan toplu konut alanlarının gelişimi ve özel girişimcilerin ve Türkiye Emlak Bankası’nın gerçekleştirdiği toplu konut uygulamaları ile farklı toplu konut uygulamaları yaygınlaşmıştır[12].

Şu hususu da belirtmek gerekir ki, Türkiye’de yaşanan kentsel dönüşüm süreci ve uygulamalarına genel olarak bakıldığında, Avrupa ülkelerinde ve ABD’de izlenen sürecin aksine, kentsel dönüşüm projelerinin kentlerin fiziksel yönünü iyileştirme ve geliştirme ağırlıklı olduğu, buna karşılık, kentsel dönüşüm kavramının unsurlarından olan, kentlerin, sosyal, ekonomik, çevresel ve kültürel bakımdan iyileştirme yönünün ihmal edildiği görülmektedir.

1.4. Kentsel Dönüşüm Yöntemleri[13]:

Kentsel dönüşüm, doğrudan doğruya kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilebileceği gibi özel hukuk tüzel kişileri tarafından veyahut kamu-özel ortaklığı tarafından da gerçekleştirilebilir.

Sağlıksız yapıların idarece yeniden üretimi (Örneğin, gecekonduların TOKİ tarafından yıkılarak yerine yeni binaların inşası) veya niteliği bozulmuş yapıların idare tarafından yenilenmesi yöntemi (Örneğin, TOKİ tarafından kredilenen Safranbolu evlerinin yenilenmesi) veyahut işlevini kaybetmiş alanlara yeni kimlik kazandırılması yöntemi (Örneğin, Denizli ilinin Buldan ilçesinde, Eski Hükümet Konağı binasının, belediye tarafından yenilerek El Sanatları ve Kültür Merkezi haline getirilmesi); doğrudan doğruya kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilen kentsel dönüşüm yöntemleridir.

Dönüşümün, uygulama yapılacak taşınmazın sahipleri tarafından gerçekleştirilmesi yöntemi veya özel hukuk kişileri tarafından kooperatif kurulması yöntemi ise özel hukuk tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilen yöntemlerdendir.

Tüm bunlara karşın, günümüzde kentsel dönüşümün yaygın olarak Yap-İşlet, Yap-İşlet-Devret, Yap-Sahip Ol-İşlet, Yap-Sahip Ol-İşlet-Devret, Yap-Kirala-Devret, Gelir Ortaklığı Modeli gibi modellere sahip olan kamu-özel ortaklıkları tarafından gerçekleştirildiği görülmektedir.

2.KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN VERGİSEL BOYUTU

Kentsel dönüşümün ülkemizde hukuki bir kavram olarak kullanılmasının yeni olduğunu belirtmiştik. Bununla birlikte başta 6306 sayılı Kanun olmak üzere aşağıda yer alan kanunlarda kentsel dönüşüme ilişkin birtakım düzenlemeler mevcuttur.

  • 3194 sayılı İmar Kanunu[14],
  • 775 sayılı Gecekondu Kanunu[15],
  • 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu[16],
  • 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun[17],
  • 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu[18],
  • 5393 sayılı Belediye Kanunu[19],
  • 5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu[20].

Bu kanunların vergisel ve vergisel olmayan teşvikler bakımından en önemli olanı 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Çalışmanın ilerleyen bölümlerinde adı geçen Kanun ve bu Kanuna ilişkin Yönetmelikler ile kentsel dönüşüm kapsamında yapılan düzenlemelere yer verilmiştir.

2.1.Kentsel Dönüşüme İlişkin 6306 Sayılı Kanun ve Bu Kanuna Bağlı Yönetmelikler Hakkında Genel Bilgiler:

Çalışmanın 1.2. bölümünde yer aldığı üzere 6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir.

Bu kanun kapsamında riskli olarak tespit edilen yapılar yıkılarak arsa haline getirilmekte ve bu arsalar malikler adına payları oranında tapuda tescil edilmektedir. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde, bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu çerçevede parsellerin birleştirilmesi, uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması, payların satılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yolları ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları payları oranında maliklerin en az 3’te 2 çoğunluğu ile karar verileceği hükme bağlanmıştır. Ayrıca gayrimenkul sahipleri riskli yapı olarak tescil ettirdikleri yapılarının yıkılarak yeniden yaptırılması için inşaat firmaları ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması yönünde karar alabilmektedir.[21].

Söz konusu Kanunun yayımlanmasından bir süre sonra riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği”[22] yürürlüğe girmiştir. Yönetmelikte rezerv yapı alanları ile riskli alanların tespiti, riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar, yapılacak yardımlar ve tahliye gibi konular hakkında hükümler mevcuttur.

02/07/2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandığı üzere, adı geçen Yönetmelikte birtakım değişiklikler yapılmış ve Yönetmeliğin 16’ncı maddesine kira yardımı ve vergisel muafiyet konularını içeren sekizinci ve dokuzuncu fıkralar eklenmiştir.

Son olarak 25/07/2014 tarihli ve 29071 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin adı “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” olarak değiştirilmiştir. Söz konusu Yönetmelikte yapılan diğer değişikliklerle Yönetmelik son halini almıştır.

2.2.Kentsel Dönüşüme İlişkin 6306 Sayılı Kanun Uyarınca Sağlanan Vergisel Muafiyetler:

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16’ncı maddesinin dokuzuncu fıkrası aşağıdaki şekilde son halini almış olup fıkrada yer alan vergi, harç ve ücretler muafiyet kapsamına alınmıştır.

“(9) Kanun uyarınca;

  1. a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
  2. b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
  3. c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

ç) İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

  1. d) Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır.

1) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38’inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

2) Harçlar Kanununun 57’nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

3) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79’uncu, 80’inci, 84’üncü ve Ek 1’inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

4) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

5) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86’ncı, 87’nci, 88’inci ve 97’nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21’inci ve 23’üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.

7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.”

2.3.Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Konut Teslimlerinin KDV Açısından Değerlendirilmesi:

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesinde, Türkiye’de yapılan birtakım işlemlerin KDV’ye tabi olduğu hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun 28’inci maddesinde KDV oranı %10 olarak düzenlenmiş ve Bakanlar Kurulu’na bu oranı dört katına kadar artırma ve %1’e kadar indirme, farklı mal ya da hizmetler için bu oranlar dahilinde farklı vergi oranları belirleme yetkisi verilmiştir. 2002/4480 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı[23] ile mal teslimleri ve hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranlarının tespitine ilişkin ana yapı belirlenmiş olup, son olarak 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı[24] ile, birtakım yeni düzenlemelerde bulunulmuştur. Buna göre KDV oranları, anılan Bakanlar Kurulu Kararı’nda,

– Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, %1,

– Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, %8,

– Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için,  %18,

olarak tespit edilmiştir.

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı[25]’na göre (I) sayılı listenin 11’inci sırasında yer aldığı üzere, net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinin KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir. Net alanı 150 m2’nin üzerindeki konut teslimlerinin KDV oranı ise %18’dir. Bununla birlikte 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda, (I) sayılı listenin 11’inci sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu[26] kapsamındaki büyükşehirlerde (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu[27]’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

  1. a) Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8,
  2. b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde %18,

KDV oranının uygulanacağı hususu hüküm altına alınmıştır.

Dikkat edileceği üzere, 2012/4116 sayılı Kararnamenin ekinde yer alan Bakanlar Kurulu Kararının 7’nci maddesi ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan inşaatlar nedeniyle teslim edilen net alanı 150 m²’nin altındaki konutlarda uygulanacak KDV oranı parantez içi hükümle oran artışından etkilenmeyecek şekilde kapsam dışında tutulmuştur. Dolayısıyla söz konusu teslimlerde KDV oranı %1 olarak uygulanacaktır.

2.4.Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi:

6306 sayılı Kanunun 5’inci maddesinde, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımının yapılabileceği hükmü mevcuttur. Bunun üzerine 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16’ncı maddesinde kira yardımının uygulanmasına ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Söz konusu maddenin 1’inci fıkrası aşağıdaki şekildedir.

“(1) Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemez. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.”

Söz konusu maddenin 3’üncü fıkrasında da; yukarıdaki fıkrada belirtilen yapılarda,  kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar defaten kira yardımının yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu[28]’nun 2’nci maddesinde, gelire giren kazanç ve iratlar sayılmıştır. Bu kazanç ve iratlardan gayrimenkul sermaye iradına ilişkin düzenlemeler de aynı Kanunun 70 ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Buna göre, gayrimenkuller de dahil olmak üzere 70’inci maddede belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükmü mevcuttur.

Buna karşın, gayrimenkul sahiplerine kira yardımı, tazminat gibi isimlerle yapılan ödemeler bir kiralama sözleşmesi kapsamında yapılan ödemeler değildir. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan işlem bir kiralama işlemi olmayıp düzenlenen sözleşme de kiralama sözleşmesi değildir. Yapılan bu yardımlar gayrimenkulün kullanım bedeli karşılığında yapılan yardımlar olmayıp binanın yıkılarak yeniden yapılması karşılığında bina sahiplerine yapılan bir yardım niteliğindedir. Bu kapsamda yapılan ödemeler kira ödemesi olarak değerlendirilmeyecektir[29].

Dolayısıyla, yardım niteliğindeki bu ödemeler, kira yardımı elde eden açısından, Gelir Vergisi Kanunu’nun 2’nci maddesinde sayılan gelir unsurlarından hiçbirine girmemektedir. Buna göre, söz konusu kira yardımının anılan Kanunun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen “gayrimenkul sermaye iradı” geliri olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır[30]. Sonuç olarak kira yardımını elde eden tarafın Gelir Vergisi Kanunu açısından herhangi bir vergi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, gayrimenkulün kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile inşaat şirketine yeniden yapılması için verilmesi halinde inşaat şirketinin yapmış olduğu kira yardımı ödemeleri, inşaat şirketi açısından arsa maliyeti içerisinde yer alacaktır. Zira, inşaat şirketi tarafından yapılan kira yardımları, teslim edilecek dairelerin inşası için yapılan harcamaların bir unsuru olup iktisap edilen gayrimenkulün maliyet bedeli içerisinde yer almaktadır[31].

3.DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

Dünya genelinde olduğu gibi ülkemizde de son zamanlarda kentsel dönüşüme ilişkin hukuki düzenlemeler ve uygulamalar artmıştır. Çalışmada, söz konusu düzenlemeler başta olmak üzere, kentsel dönüşümün tanımı, amaçları, yöntemleri ve Türkiye’deki gelişimi gibi kentsel dönüşüm kavramına ilişkin ayrıntılı bilgilere yer verildikten sonra söz konusu kavrama ilişkin projelerin vergisel boyutu açıklanmıştır.

Yukarıdaki bölümlerde açıklandığı üzere, kentsel dönüşüme ilişkin vergisel ve vergisel olmayan teşvikler bakımından en önemli olanı 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Adı geçen Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir. Kanunun uygulamasına ilişkin yürürlüğe giren “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği”nde ise damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira yardımı gibi vergisel ve vergisel olmayan teşviklere ilişkin ayrıntılı düzenlemeler yer almaktadır. Söz konusu Yönetmeliğin yanı sıra 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda KDV açısından düzenlemeler mevcuttur.

Sonuç olarak, önem ve gerekliliği dikkate alındığında gelecekte ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarının artacağı söylenebilir. Dolayısıyla, kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla kentsel dönüşüm projelerine ilişkin olarak yapılan hukuki düzenlemeler ile vergisel ve vergisel olmayan teşviklerin söz konusu düzenlemeler içerisinde yer alması; fiziki, ekonomik ve sosyal hayatta daha çağdaş bir geleceğin sağlanması bakımından yerinde olacaktır.

[1] 31/05/2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[2] ERDEM Tahir, “Kentsel Dönüşüme Yönelik Teşvik ve Uygulamalar”, Lebib Yalkın Yayınları Mevzuat Dergisi, Ocak 2014

[3] LAM Kara, “Revitalisation From The Inside Out: The Attempts To Move Towards An Urban Renaissance In The Cities Of The United States And The United Kingdom”, Connecticut Journal of International Law, Fall 2003, s. 159’dan naklen; YASİN Melikşah, “Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu”, TBB Dergisi, Sayı 60, 2005, s. 105.

[4] Ayrıntılı bilgi için bkz.: AYHAN Fatma, “Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Tarihsel Gelişimi”, Kentsel Dönüşüm Hukuku, İstanbul Üniversitesi S. S. ONAR İdare Hukuku ve İlimleri Araştırma ve Uygulama Merkezi Yayınları, No: 2013/1, s. 77-81.

[5] YASİN Melikşah, “Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu”, TBB Dergisi, Sayı 60, 2005, s. 105,106.

[6] AKKAR Müge, “Kentsel Dönüşüm Üzerine Batıdaki Kavramlar, Tanımlar, Süreçler ve Türkiye”, Planlama, 2006/2, s. 36’dan naklen; AYHAN Fatma, a.g.m., s. 76.

[7] KELEŞ Ruşen, “Kentleşme Politikası”, 12. Basım., İmge Kitabevi, Ankara, 2012, s. 387’den naklen; AYHAN Fatma, a.g.m., s. 76.

[8] Ayrıntılı bilgi için bkz.: YASİN Melikşah, a.g.m., s. 109.

[9] İLKME Murat, “Kentsel Dönüşüm ve Bursa Raporu”, TMMOB Şehir Plancıları Odası Bursa Şubesi, 2008, s. 5,6.

[10] Bu bölüm, Fatma AYHAN’ın “Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Tarihsel Gelişimi” adlı çalışmasının kısaltılarak alıntılanmasından oluşmaktadır. Ayrıntılı bilgi için bkz.: AYHAN Fatma, “Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Tarihsel Gelişimi”, Kentsel Dönüşüm Hukuku, İstanbul Üniversitesi S. S. ONAR İdare Hukuku ve İlimleri Araştırma ve Uygulama Merkezi Yayınları, No: 2013/1, s. 77-81

[11] TEKELİ İlhan, “Kent, Kentli Hakları, Kentleşme ve Kentsel Dönüşüm”, Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İstanbul, 2011, s. 144’ten naklen; AYHAN Fatma, a.g.m., s. 87.

[12] ATAÖV Anlı/OSMAY Sevin, “Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Yöntemsel Bir Yaklaşım”, METU JFA, 2007/2, s. 65’ten naklen; AYHAN Fatma, a.g.m., s. 88.

[13] Bu bölüm, Nurhan HACIİBRAHİMOĞLU’nun “Kentsel Dönüşüm Yöntemleri” adlı çalışmasının kısaltılarak alıntılanmasından oluşmaktadır. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi için bkz.: HACIİBRAHİMOĞLU Nurhan, “Kentsel Dönüşüm Yöntemleri”, Kentsel Dönüşüm Hukuku, İstanbul Üniversitesi S. S. ONAR İdare Hukuku ve İlimleri Araştırma ve Uygulama Merkezi Yayınları, No: 2013/1, s. 91-112.

[14] 09/05/1985 tarihli ve 18749 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[15] 30/07/1966 tarihli ve 12362 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[16] 17/03/1984 tarihli ve 18344 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[17] 05/07/2005 tarihli ve 25866 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[18] 23/07/1983 tarihli ve 18113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[19] 13/07/2005 tarihli ve 25874 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[20] 12/03/2004 tarihli ve 25400 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[21] http://nexiaturkey.com.tr/content/kentsel-donusum-vergisel-boyutu

[22] 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[23] 30/07/2002 tarihli ve 24831 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[24] 01/01/2013 tarihli ve 28515 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[25] 30/12/2007 tarihli ve 26742 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[26] 23/07/2004 tarihli ve 25531 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[27] 11/08/1970 tarihli ve 13576 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[28] 06/01/1961 tarihli ve 10700 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[29] http://nexiaturkey.com.tr/content/kentsel-donusum-vergisel-boyutu

[30] Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 09/02/2011 tarihli ve B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-19-68 sayılı özelgesinde de aynı yönde görüş beyan edilmiştir.

[31] İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 17/03/2011 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 72-174 sayılı özelgesinde de aynı yönde görüş beyan edilmiştir.

Bu yazı 02-Şubat içinde yayınlandı ve , , , , , , , , , , , olarak etiketlendi. Kalıcı bağlantıyı yer imlerinize ekleyin.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google fotoğrafı

Google hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s